Der Immobilienmarkt 2024 verzeichnete laut Fnaim etwa 775.000 Transaktionen, was einem Rückgang von 36 % im Vergleich zum Höchststand von 2021 entspricht. Dieses Boden-Niveau, das niedrigste seit drei Jahren, verändert die Karten für Investoren, die in der Lage sind, die schwachen Signale des Zyklus zu lesen.
Thermische Durchlässe und Mietverbot: der wahre Verhandlungsspielraum im Jahr 2024
Seit dem 1. Januar 2025 wird jede Wohnung, die im DPE mit G klassifiziert ist, als unzumutbar und für die Wiedervermietung verboten betrachtet. Dieser Termin, der seit Jahren bekannt ist, wurde jedoch von einem signifikanten Teil der Vermieter, insbesondere bei kleinen alten Wohnungen in der Innenstadt, nicht antizipiert.
Das Ergebnis ist ein sehr gezielter Notmarkt. Eigentümer stehen vor einem Objekt, das ohne umfangreiche Renovierungen keine Mieteinnahmen mehr generieren kann. Wir beobachten Verhandlungspreise, die deutlich über dem Durchschnitt für diese Objekte liegen, genau weil der Verkäufer nicht mehr die Zeit hat zu warten.
Für einen Investor ist die Abwägung technisch. Drei Szenarien zeichnen sich im Hinblick auf einen thermischen Durchlass ab:
- Zu einem reduzierten Preis erwerben, renovieren, um die Klasse D oder E zu erreichen, und dann mit einer neu bewerteten Miete und einem aufgewerteten Vermögen wieder vermieten.
- Die Immobilie in eine Ferienwohnung oder in Co-Living umwandeln, wo die DPE-Bestimmungen je nach Rechtsregime unterschiedlich gelten.
- Auf den Kauf verzichten, wenn die Kosten für die energetische Renovierung die erhaltene Abschreibung übersteigen, was häufig bei Eigentumswohnungen mit klassifizierter Fassade der Fall ist.
Der Punkt der Aufmerksamkeit betrifft die DPE-Reform, die für 2026 geplant ist und die Berechnungsmethode für kleine Flächen ändern wird. Laut Capital könnten etwa 125.000 Wohnungen durch diese Neuausrichtung aus der Kategorie “thermischer Durchlass” herausfallen. Diese Korrektur im Voraus zu antizipieren, verhindert, dass man für eine Renovierung zu viel bezahlt, die dann überflüssig wird.
Investitionsstrategie für Mietobjekte: Zielgebiete, in denen das Angebot schrumpft
Der Rückgang der Transaktionen ist nicht einheitlich. Die Fnaim verzeichnet besonders ausgeprägte Rückgänge im Südwesten, insbesondere in Gironde, Lot-et-Garonne, Haute-Garonne und Pyrénées-Orientales, mit Rückgängen von bis zu 30 %. Diese geografische Asymmetrie schafft zwei gegensätzliche Dynamiken.
Die Märkte mit starkem Rückgang sehen ihren verfügbaren Bestand schmelzen. Weniger Verkäufer sind bereit, zu niedrigen Preisen zu verkaufen, was eine Preisrigidität aufrechterhält, trotz des Rückgangs der Volumina. Gleichzeitig bleibt die Mietnachfrage in diesen Gebieten durch die Demografie und den Rückstau von Ersterwerbern, die keine Finanzierung mehr finden, stark. Wir haben den Immobilienmarkt auf Buzz du moment verfolgt, um diese Spannung zwischen Angebot und Nachfrage zu messen, die ein anhaltendes Ungleichgewicht in mehreren Regionen bestätigt.
Im Gegensatz dazu profitieren einige periurbane Märkte weiterhin von dem Homeoffice-Effekt, der nach 2020 begann. Die Nachfrage nach Immobilien mit Außenbereich und eigenem Büro ist trotz der teilweisen Rückkehr ins Büro nicht zurückgegangen. Investoren, die diese dynamischen periurbanen Gebiete (TGV-Zugang, diversifizierter Arbeitsmarkt) ins Visier nehmen, erzielen oft eine höhere Mietrendite als in großen Metropolen, mit einem leichter zugänglichen Einstiegspreis.
Immobilienkredite und Zinssätze: das Zeitfenster nach der EZB
Die Europäische Zentralbank hat im Jahr 2024 vier aufeinanderfolgende Zinssenkungen vorgenommen. Diese geldpolitische Lockerung begann sich im zweiten Halbjahr auf die Immobilienkreditzinsen auszuwirken und stoppte den Rückgang der Transaktionsvolumina.
Die Kreditkosten bleiben der erste Selektionsfilter für Projekte. Ein Investor, der mit Hebel kauft, muss die Differenz zwischen der Bruttorendite der Immobilie und dem nominalen Zinssatz des Darlehens berücksichtigen. Solange dieser Spread nach Abzug der Kosten positiv bleibt, hält das Projekt. Das aktuelle Fenster, mit sinkenden Zinsen, aber Preisen, die noch nicht wieder gestiegen sind, bietet eine seltene Übereinstimmung.
Drei technische Parameter verdienen Aufmerksamkeit:
- Der Höchstzinssatz, der 2023 viele Anträge blockiert hatte, hat sich mit den gesunkenen Leitzinsen gelockert.
- Die HCSF-Kriterien (Verschuldungsquote auf 35 % begrenzt, maximale Laufzeit von 25 Jahren) bleiben unverändert und filtern weiterhin die angespanntesten Profile.
- Die Umschuldung von Krediten, die 2022-2023 zu hohen Zinsen aufgenommen wurden, wird relevant, sobald sich eine ausreichende Differenz zu den aktuellen Bedingungen ergibt.
Immobilienvermögensverwaltung: Abwägen zwischen Rendite und Bewertung
Die Versuchung einer hohen Bruttomietrendite zieht einige Investoren zu preiswerten Immobilien in wenig angespannten Gebieten. Diese Strategie funktioniert auf dem Papier. In der Praxis absorbieren Leerstände und Mietausfälle oft den ausgewiesenen Renditeüberschuss.
Eine robustere Abwägung besteht darin, eine moderate Rendite für eine Immobilie in einem Gebiet zu akzeptieren, in dem die Mietnachfrage strukturell höher ist als das Angebot. Die Kapitalwertsteigerung über fünf bis zehn Jahre kompensiert den monatlichen Mietunterschied erheblich. Mittelgroße Städte, die gut an die Metropolregionen angebunden sind (Eisenbahnnetz, Autobahn), weisen dieses Profil auf.
Der andere oft vernachlässigte Hebel in der Verwaltung betrifft das Steuersystem. Der Wechsel zu LMNP (nicht professioneller möblierter Vermieter) ermöglicht die bilanzielle Abschreibung der Immobilie, wodurch die steuerliche Basis auf die Mieteinnahmen gesenkt wird. Diese rein mechanische Optimierung verändert die Nettorendite einer Investition, ohne die Immobilie oder ihre Miete zu verändern.
Der Immobilienmarkt 2024 hat eine niedrige Basis gelegt. Investoren, die während dieser Tiefphase erworben haben, indem sie auf abgewertete thermische Durchlässe oder periurbane Gebiete mit Mietdruck abzielten, positionieren sich in einem Bewertungszyklus, den die geldpolitische Lockerung der EZB zu fördern beginnt. Die nächste Stufe wird von der Geschwindigkeit abhängen, mit der die Zinssenkungen auf die realen Kreditbedingungen übertragen werden.
