Il mercato immobiliare del 2024 ha registrato circa 775.000 transazioni secondo la Fnaim, con un calo del 36% rispetto al picco del 2021. Questo livello minimo, il più basso da tre anni, ridistribuisce le carte per gli investitori capaci di leggere i segnali deboli del ciclo.
Passivi energetici e divieto di locazione: il vero leva di negoziazione nel 2024
Dal 1° gennaio 2025, ogni abitazione classificata G nel DPE è considerata non decorosa e vietata alla locazione. Questa scadenza, nota da anni, non è stata però anticipata da una parte significativa dei locatori, soprattutto per quanto riguarda le piccole superfici vecchie nel centro città.
Il risultato è un mercato di crisi molto mirato. Alcuni proprietari si trovano con un bene che non può più generare reddito locativo senza lavori pesanti. Osserviamo sconti di negoziazione sensibilmente superiori alla media su questi lotti, precisamente perché il venditore non ha più tempo da aspettare.
Per un investitore, l’arbitraggio è tecnico. Tre scenari si delineano di fronte a un passivo energetico:
- Acquistare a prezzo ridotto, ristrutturare per raggiungere la classe D o E, e poi rilocare con un affitto rivalutato e un patrimonio rivalutato.
- Convertire il bene in affitto turistico o in co-living, dove le restrizioni del DPE si applicano in modo diverso a seconda del regime giuridico.
- Rinunciare all’acquisto se il costo della ristrutturazione energetica supera lo sconto ottenuto, cosa che accade frequentemente nelle proprietà condominiali con facciata classificata.
Il punto di attenzione riguarda la riforma del DPE prevista per il 2026, che modificherà il metodo di calcolo per le piccole superfici. Secondo Capital, circa 125.000 abitazioni potrebbero uscire dalla categoria “passivo energetico” grazie a questo ricalibraggio. Anticipare questa correzione evita di pagare troppo per una ristrutturazione che diventerebbe inutile.
Strategia di investimento locativo: mirare alle zone in contrazione dell’offerta
Il calo delle transazioni non è uniforme. La Fnaim rileva contrazioni particolarmente marcate nel sud-ovest, in particolare in Gironda, Lot-et-Garonne, Alta Garonna e Pirenei Orientali, con cali che possono raggiungere il 30%. Questa asimmetria geografica crea due dinamiche opposte.
I mercati in forte contrazione vedono il loro stock disponibile ridursi. Meno venditori accettano di cedere a prezzi bassi, il che mantiene una rigidità dei prezzi nonostante il calo dei volumi. Parallelamente, la domanda locativa rimane sostenuta in queste zone dalla demografia e dal rinvio dei primi acquirenti che non trovano più finanziamenti. Abbiamo seguito l’immobiliare su Buzz du moment per misurare questa tensione tra offerta e domanda, che conferma un disequilibrio persistente su diversi bacini.
Al contrario, alcuni mercati periurbani beneficiano ancora dell’effetto telelavoro iniziato dopo il 2020. La domanda per beni con spazio esterno e ufficio dedicato non è diminuita nonostante il ritorno parziale in presenza. Gli investitori che mirano a queste zone periurbane dinamiche (accessibilità TGV, bacino di lavoro diversificato) catturano un rendimento locativo spesso superiore a quello delle grandi metropoli, con un biglietto d’ingresso più accessibile.
Credito immobiliare e tassi: la finestra di opportunità post-BCE
La Banca centrale europea ha effettuato quattro riduzioni dei tassi nel corso del 2024. Questa distensione monetaria ha iniziato a diffondersi sui tassi di credito immobiliare nel secondo semestre, fermando il crollo dei volumi di transazioni.
Il costo del credito rimane il primo filtro di selezione dei progetti. Un investitore che acquista con leva deve integrare il differenziale tra il rendimento lordo del bene e il tasso nominale del prestito. Finché questo spread rimane positivo dopo le spese, il progetto tiene. L’attuale finestra, con tassi in calo ma prezzi che non sono ancora rimbalzati, offre un allineamento raro.
Tre parametri tecnici meritano attenzione:
- Il tasso di usura, che aveva bloccato molti dossier nel 2023, si è allentato con il calo dei tassi direttivi.
- I criteri HCSF (tasso di indebitamento fissato al 35%, durata massima di 25 anni) rimangono invariati e continuano a filtrare i profili più tesi.
- La rinegoziazione di prestiti sottoscritti nel 2022-2023 a tassi elevati diventa pertinente non appena si crea un divario sufficiente con le condizioni attuali.
Gestione del patrimonio immobiliare: arbitraggio tra rendimento e valorizzazione
La tentazione di un elevato rendimento locativo lordo spinge alcuni investitori verso beni a basso prezzo in zone poco tese. Questa strategia funziona sulla carta. In pratica, la vacanza locativa e gli inadempimenti assorbono spesso il surplus di rendimento mostrato.
Un arbitraggio più robusto consiste nell’accettare un rendimento moderato su un bene situato in una zona dove la domanda locativa è strutturalmente superiore all’offerta. La valorizzazione del capitale su cinque a dieci anni compensa ampiamente il differenziale di affitto mensile. Le città medie ben collegate ai poli metropolitani (rete ferroviaria, autostrada) presentano questo profilo.
Un altro leva di gestione spesso trascurato riguarda il regime fiscale. Il passaggio a LMNP (locatore non professionista) consente l’ammortamento contabile del bene, riducendo la base imponibile sui redditi locativi. Questa ottimizzazione, puramente meccanica, cambia la redditività netta di un investimento senza modificare il bene né il suo affitto.
Il mercato immobiliare 2024 ha posto una base bassa. Gli investitori che hanno acquisito durante questa fase di ribasso, mirano ai passivi energetici decotati o alle zone periurbane in tensione locativa, si posizionano su un ciclo di valorizzazione che la distensione monetaria della BCE inizia a alimentare. Il prossimo livello dipenderà dalla velocità di trasmissione delle riduzioni dei tassi alle condizioni reali di credito.
