De vastgoedmarkt van 2024 heeft ongeveer 775.000 transacties geregistreerd volgens de Fnaim, wat een daling van 36% betekent ten opzichte van de piek in 2021. Dit bodemniveau, het laagste in drie jaar, herverdeelt de kaarten voor investeerders die in staat zijn om de zwakke signalen van de cyclus te lezen.
Thermische doorstromers en verhuurverbod: de echte onderhandelingshefboom in 2024
Vanaf 1 januari 2025 wordt elke woning die als G is geclassificeerd in het DPE beschouwd als niet decente en verboden voor verhuur. Deze deadline, die al jaren bekend is, is echter door een aanzienlijk deel van de verhuurders niet voorzien, vooral niet voor kleine oude woningen in het stadscentrum.
Het resultaat is een zeer gerichte noodmarkt. Eigenaren zitten met een pand dat geen huurinkomsten meer kan genereren zonder zware renovaties. We zien onderhandelingskortingen die aanzienlijk hoger zijn dan het gemiddelde voor deze percelen, precies omdat de verkoper niet meer de tijd heeft om te wachten.
Voor een investeerder is de afweging technisch. Drie scenario’s tekenen zich af tegenover een thermische doorstromer:
- Aanschaffen tegen een verlaagde prijs, renoveren om klasse D of E te bereiken, en vervolgens opnieuw verhuren met een herzien huurprijs en een verhoogd vastgoed.
- Het pand omzetten in een gemeubileerd toeristenverblijf of coliving, waar de DPE-vereisten anders van toepassing zijn afhankelijk van het juridische regime.
- Afzien van de aankoop als de kosten van de energierenovatie de verkregen korting overschrijden, wat vaak voorkomt bij appartementen met een beschermde gevel.
Het aandachtspunt betreft de DPE-hervorming die voor 2026 is gepland, die de rekenmethode voor kleine oppervlakken zal wijzigen. Volgens Capital zouden ongeveer 125.000 woningen uit de categorie “thermische doorstromer” kunnen verdwijnen dankzij deze herkalibratie. Deze correctie anticiperen voorkomt dat men te veel betaalt voor een renovatie die overbodig zou worden.
Verhuurinvesteringstrategie: richt je op gebieden waar het aanbod krimpt
De daling van de transacties is niet uniform. De Fnaim merkt bijzonder sterke krimp op in het zuidwesten, met name in de Gironde, Lot-et-Garonne, Haute-Garonne en Pyrénées-Orientales, met dalingen die tot 30% kunnen oplopen. Deze geografische asymmetrie creëert twee tegengestelde dynamieken.
De markten met sterke krimp zien hun beschikbare voorraad slinken. Minder verkopers zijn bereid om tegen lage prijzen te verkopen, wat de prijsrigiditeit handhaaft ondanks de daling van de volumes. Tegelijkertijd blijft de huurvraag in deze gebieden sterk door de demografie en de uitstel van starters die geen financiering meer kunnen vinden. We hebben de vastgoedmarkt op Buzz du moment gevolgd om deze spanning tussen aanbod en vraag te meten, wat een aanhoudend onevenwicht op verschillende markten bevestigt.
Omgekeerd profiteren sommige voorstedelijke markten nog steeds van het telewerk-effect dat na 2020 is begonnen. De vraag naar woningen met buitenruimte en een aparte werkplek is niet afgenomen ondanks de gedeeltelijke terugkeer naar kantoor. Investeerders die zich richten op deze dynamische voorstedelijke gebieden (toegankelijkheid TGV, diverse arbeidsmarkten) behalen vaak een hoger huurrendement dan in de grote steden, met een toegankelijkere instapprijs.
Hypotheek en rente: het venster van kansen na de ECB
De Europese Centrale Bank heeft in 2024 vier opeenvolgende renteverlagingen doorgevoerd. Deze monetaire versoepeling begon zich in het tweede halfjaar te verspreiden naar de hypotheekrentes, waardoor de daling van de transacties werd gestopt.
De kosten van de lening blijven het eerste selectiefilter voor projecten. Een investeerder die met hefboom koopt, moet het verschil tussen het bruto rendement van het pand en de nominale rente van de lening in overweging nemen. Zolang deze spread positief blijft na kosten, blijft het project levensvatbaar. Het huidige venster, met dalende rentes maar prijzen die nog niet zijn hersteld, biedt een zeldzame afstemming.
Drie technische parameters verdienen aandacht:
- De rentegrens, die in 2023 veel dossiers blokkeerde, is versoepeld met de daling van de beleidsrentes.
- De HCSF-criteria (maximale schuldenlast van 35%, maximale looptijd van 25 jaar) blijven ongewijzigd en blijven de meest gespannen profielen filteren.
- De heronderhandeling van leningen die in 2022-2023 zijn afgesloten tegen hoge rentes wordt relevant zodra er een voldoende verschil ontstaat met de huidige voorwaarden.
Vastgoedbeheer: afwegen tussen rendement en waardevermeerdering
De verleiding van een hoog bruto huurrendement duwt sommige investeerders naar goedkope panden in minder gespannen gebieden. Deze strategie werkt op papier. In de praktijk absorberen leegstand en wanbetalingen vaak de geclaimde rendementen.
Een robuustere afweging is om een gematigd rendement te accepteren op een pand dat zich in een gebied bevindt waar de huurvraag structureel hoger is dan het aanbod. De waardevermeerdering van het kapitaal over vijf tot tien jaar compenseert ruimschoots het verschil in maandhuur. Middelgrote steden die goed verbonden zijn met de metropoolcentra (spoorwegnet, snelweg) hebben dit profiel.
De andere vaak verwaarloosde hefboom van beheer betreft het fiscale regime. De overstap naar LMNP (niet-professionele verhuurder) maakt de boekhoudkundige afschrijving van het pand mogelijk, waardoor de belastbare basis op huurinkomsten wordt verlaagd. Deze optimalisatie, puur mechanisch, verandert de netto-rendabiliteit van een investering zonder het pand of de huurprijs te wijzigen.
De vastgoedmarkt van 2024 heeft een lage basis gelegd. De investeerders die tijdens deze dalfase hebben aangekocht, gericht op verlaagde thermische doorstromers of voorstedelijke gebieden met huurdruk, positioneren zich op een waarderingscyclus die de monetaire versoepeling van de ECB begint te voeden. De volgende stap hangt af van de snelheid waarmee de renteverlagingen worden doorgegeven aan de werkelijke kredietvoorwaarden.
