O mercado imobiliário de 2024 registrou cerca de 775.000 transações, segundo a Fnaim, uma queda de 36% em relação ao pico de 2021. Este nível mínimo, o mais baixo em três anos, redistribui as cartas para os investidores capazes de ler os sinais fracos do ciclo.
Passivos térmicos e proibição de locação: o verdadeiro alavancador de negociação em 2024
Desde 1º de janeiro de 2025, todo imóvel classificado como G no DPE é considerado indecente e proibido de ser alugado novamente. Este prazo, conhecido há anos, não foi, no entanto, antecipado por uma parte significativa dos proprietários, especialmente em pequenos imóveis antigos no centro da cidade.
O resultado é um mercado de estresse muito específico. Proprietários se encontram com um bem que não pode mais gerar renda locativa sem reformas significativas. Observamos descontos de negociação significativamente superiores à média nesses lotes, precisamente porque o vendedor não tem mais tempo para esperar.
Para um investidor, a arbitragem é técnica. Três cenários se desenham diante de um passivo térmico:
- Adquirir a preço reduzido, reformar para atingir a classe D ou E, e então alugar novamente com um aluguel reavaliado e um patrimônio valorizado.
- Converter o imóvel em aluguer de temporada ou coliving, onde as restrições do DPE se aplicam de maneira diferente, dependendo do regime jurídico.
- Renunciar à compra se o custo da reforma energética exceder o desconto obtido, o que acontece frequentemente em condomínios com fachada classificada.
O ponto de atenção refere-se à reforma do DPE prevista para 2026, que modificará o modo de cálculo para pequenos imóveis. Segundo a Capital, cerca de 125.000 imóveis poderiam sair da categoria “passivo térmico” graças a esse recalibramento. Antecipar essa correção evita pagar demais por uma reforma que se tornaria desnecessária.
Estratégia de investimento locativo: focar nas áreas onde a oferta se contrai
A queda nas transações não é uniforme. A Fnaim aponta contrações particularmente acentuadas no sudoeste, especialmente em Gironde, Lot-et-Garonne, Haute-Garonne e Pyrénées-Orientales, com quedas que podem chegar a 30%. Essa assimetria geográfica cria duas dinâmicas opostas.
Os mercados em forte contração veem seu estoque disponível encolher. Menos vendedores aceitam ceder a preços baixos, o que mantém uma rigidez nos preços, apesar da queda nos volumes. Paralelamente, a demanda locativa permanece forte nessas áreas devido à demografia e ao adiamento dos compradores de primeira viagem que não encontram mais financiamento. Acompanhamos o imobiliário no Buzz do momento para medir essa tensão entre oferta e demanda, que confirma um desequilíbrio persistente em várias regiões.
Por outro lado, alguns mercados periurbanos ainda se beneficiam do efeito do trabalho remoto iniciado após 2020. A demanda por imóveis com espaço externo e escritório dedicado não diminuiu, apesar do retorno parcial ao presencial. Os investidores que focam nessas áreas periurbanas dinâmicas (acessibilidade TGV, mercado de trabalho diversificado) captam um rendimento locativo frequentemente superior ao das grandes metrópoles, com um ingresso mais acessível.
Crédito imobiliário e taxas: a janela de oportunidade pós-BCE
O Banco Central Europeu realizou quatro cortes de taxas sucessivos ao longo de 2024. Essa flexibilização monetária começou a se refletir nas taxas de crédito imobiliário no segundo semestre, interrompendo a queda nos volumes de transações.
O custo do crédito continua sendo o primeiro filtro de seleção dos projetos. Um investidor que compra com alavancagem deve considerar a diferença entre o rendimento bruto do imóvel e a taxa nominal do empréstimo. Enquanto essa diferença permanecer positiva após as despesas, o projeto se sustenta. A janela atual, com taxas em queda, mas preços que ainda não se recuperaram, oferece um alinhamento raro.
Três parâmetros técnicos merecem atenção:
- A taxa de usura, que havia bloqueado muitos processos em 2023, foi flexibilizada com a queda das taxas de referência.
- Os critérios HCSF (taxa de endividamento limitada a 35%, duração máxima de 25 anos) permanecem inalterados e continuam a filtrar os perfis mais apertados.
- A renegociação de empréstimos contratados em 2022-2023 a taxas elevadas torna-se pertinente assim que uma diferença suficiente se abre em relação às condições atuais.
Gestão de patrimônio imobiliário: arbitrar entre rendimento e valorização
A tentação de um alto rendimento locativo bruto leva alguns investidores a imóveis de baixo preço em áreas pouco tensionadas. Essa estratégia funciona no papel. Na prática, a vacância locativa e os calotes muitas vezes absorvem o excesso de rendimento exibido.
Uma arbitragem mais robusta consiste em aceitar um rendimento moderado em um imóvel situado em uma área onde a demanda locativa é estruturalmente superior à oferta. A valorização do capital em cinco a dez anos compensa amplamente a diferença no aluguel mensal. Cidades médias bem conectadas aos polos metropolitanos (rede ferroviária, rodovia) apresentam esse perfil.
O outro alavancador de gestão frequentemente negligenciado diz respeito ao regime fiscal. A transição para LMNP (locador de imóveis mobiliados não profissional) permite a depreciação contábil do imóvel, reduzindo a base tributável sobre os rendimentos locativos. Essa otimização, puramente mecânica, altera a rentabilidade líquida de um investimento sem modificar o imóvel nem seu aluguel.
O mercado imobiliário de 2024 estabeleceu uma base baixa. Os investidores que adquiriram durante essa fase de baixa, focando nos passivos térmicos desvalorizados ou nas áreas periurbanas em tensão locativa, se posicionam em um ciclo de valorização que a flexibilização monetária do BCE começa a alimentar. O próximo patamar dependerá da velocidade de transmissão das quedas de taxas às condições reais de crédito.
